Строим дом в ипотеку. Что нужно знать и какие есть нюансы – Sewera Журнал
Журнал компании Sewera о жизни в загородном доме
category Про дом
  • 4 мин.
  • 13.01 / ред. 14.01

Строим дом в ипотеку. Что нужно знать и какие есть нюансы

Друзья, сегодня хотим подробно рассказать об ипотеке на строительство дома. Этот финансовый инструмент становится все популярнее, особенно учитывая господдержку – сейчас такую ипотеку можно взять под 8% годовых.

При подготовке материала мы изучили личный опыт наших клиентов, распоряжение Правительства РФ и материалы самих банков. Мы также позвонили в несколько популярных банков, которые дают ипотеку на строительство дома, и уточнили у них актуальные условия.

Важно: в этой статье мы не будем писать про ипотеку на покупку уже готового дома, так как это совершенно другой финансовый инструмент.

Строим дом в ипотеку. Что нужно знать и какие есть нюансы

Из этой статьи вы узнаете:

Что такое ипотека на строительство дома?

Ипотека на строительство частного дома выдается только на покупку участка и строительство дома. Или только на строительство дома, если участок уже есть. Она бывает двух видов: на самостоятельное строительство или строительство с подрядчиком. Разницу между ними мы объясним ниже.

В некоторых банках есть ещё одна разновидность ипотеки на строительство – на достройку дома. Например, такая опция есть в Сбере: вы можете или купить участок с недостроенным домом или достраивать уже имеющийся у вас незаконченный дом. Но в рамках данной статьи мы её рассматривать не будем.

Какой дом можно построить по такой ипотеке?

Дом и участок должны отвечать нескольким требованиям.

  • Участок должен относиться к населенному пункту, на нем должно быть разрешено строительство частных домов;
  • Дом должен быть готов к круглогодичному проживанию. Но строить его можно из любых разрешенных материалов: деревянные, каменные, модульные, панельные и другие;
  • К дому должны быть проведены все коммуникации, необходимые для полноценной жизни в нем: водоснабжение (центральное или из автоматизированной скважины), канализация (локальная или центральная), газ (если район газифицирован), отопление (не печное), электричество.
  • По завершению строительства надо поставить дом на учет.

Ипотека на строительство с подрядчиком и самостоятельно: в чем разница?

Строительство с подрядчиком подразумевает, что дом и все коммуникации к нему сделает одна компания, с которой заключается один договор. Банк перечисляет средства сразу этой компании и дальше вы просто контролируете исполнение работ. Как правило, у банков есть свой список аккредитованных компаний, но некоторые банки готовы сотрудничать с компаниями и без аккредитации.

Если вы строите дом самостоятельно, это не значит, что все работы вы должны сделать самостоятельно. Банк начисляет деньги на ваш счет и дальше вы сами ищете подрядчиков на строительство, покупаете материалы и так далее. Какие-то работы можете проводить самостоятельно, какие-то отдавать подрядчикам. Деньги могут быть начислены сразу все, а могут переводиться траншами, на этапы строительства – например, первый транш на покупку участка, второй – на фундамент и так далее.

Важно: удобнее всего получать деньги траншами. В таком случае проценты по ипотеке начисляются только за уже полученные на руки средства, а не за всю сумму сразу.

Как заранее рассчитать стоимость подготовки участка и строительства дома?

Самый важный вопрос при строительстве дома в ипотеку – как заранее рассчитать стоимость этого строительства? Ошибиться с суммой нельзя, потому что если денег на окончание строительства не хватит, то банк начнет начислять неустойку за невыполнение ипотечного договора.

Если вы строите дом с единым подрядчиком, то все просто – сумма известна заранее, под нее берется кредит суммой не больше и не меньше.

Что касается самостоятельного строительства, то тут понадобится обратиться за расчетами в те компании, услугами которых вы будете пользоваться.

Подрядчики, которые вам понадобятся:

  • те, кто построят дом;
  • те, кто пробурят и обустроят скважину или сделают колодец;
  • те, кто установят септик и подведут трубу к дому;
  • те, кто подведут к дому электричество;
  • те, кто сделают благоустройство участка и другие работы по участку.

Начнем с участка и инженерных коммуникаций. Специалисты компании Sewera помогут заранее оценить стоимость скважины, септика, электричества и других работ по участку. Можно также заложить в смету какие-то элементы благоустройства (например, озеленение или дорожки).

Для того, чтобы оценить стоимость таких подготовительных работ, нашим специалистам достаточно получить кадастровый номер участка и видео/фото описание местности. После этого мы сможем подготовить сметы на будущие работы – их можно будет приложить к документам на ипотеку.

Стоимость дома тоже можно узнать заранее. Если вы планируете приобрести дом по типовому проекту (например, модульный дом, как на обложке этой статьи), то его стоимость вам сообщат в строительной компании.

Важно: при покупке модульных или других типовых домов, фундамент и логистика до участка чаще всего не входит в стоимость дома – это надо оплачивать отдельно, пользуясь услугами партнеров строительной компании.

Если же вы решили строить дом по индивидуальному проекту, то лучше заранее заказать просчет стоимости дома у строительной компании. Можно также воспользоваться калькуляторами, которые есть в интернете, но никто не сможет гарантировать, что там заложены актуальные цены на работы и материалы.

Важно: проект дома и предварительную смету, скорее всего, у вас спросят ещё на этапе подачи заявки на кредит. Лучше заранее подготовиться к этому и составить подробную, насколько это возможно, смету. А потом увеличить её на 10% – примерную величину годовой инфляции, чтобы финальные стадии строительства не превысили ипотечный лимит.

Также важно: некоторые заемщики при планировании суммы кредита допускают покупку участка у родственника, чтобы проведенные таким образом деньги пустить потом на строительство или другие цели. Формально это не запрещено, но такая сделка может быть признана договорной и, соответственно, юридически будет расторгнута. Причем банки могут и без этих оснований отказать в такой сделке и ипотеке в целом, если служба безопасности заподозрит договорной характер покупки участка.

Условия, требования и льготная ставка 8%

К заемщикам требования у всех банков похожие. Главное – доказать финансовую возможность платить по ипотеке и иметь хорошую кредитную историю. Но не все банки дают ипотеку на самостоятельное строительство, к тому же по-разному контролируют расходование средств, поэтому мы решили уточнить все детали и позвонили в три банка: ДомКлик (Сбер), ВТБ и Дом.РФ.

Важно: с лета 2022 года правительство России включило ипотеку на строительство частных домов в категорию льготных. Это значит, что при соблюдении некоторых условий, банк выдаст вам ипотеку со ставкой до 8%. Условия для получения льготы у всех банков одинаковы:

  • Первоначальный взнос от 15%;
  • Сумма ипотеки в рамках регионального максимума (например, в Москве и МО – 12 млн рублей)
  • Срок ипотеки до 30 лет;
  • Закончить строительство и регистрацию надо за 12 месяцев.

Также важно: если вы хотите получить льготную ставку, то будьте готовы построить дом и зарегистрировать его за 12 месяцев. Если же вы планируете строиться дольше, то ставка будет обычной (от 10,6%). Но учтите – самый большой срок от банка на строительство дома, который мы нашли, это 3 года. Если превысить его, то банк будет насчитывать неустойку, помимо повышенной ставки.

Домклик (Сбер)

Какие условия для получения ипотеки?
Доступно как строительство с подрядчиком, так и самостоятельное. Средства предоставляются траншами, но есть возможность в одном из траншей получить все оставшиеся средства ипотеки.

Какие требования у банка?
ДомКлик не требует подробной и поэтапной отчетности от клиентов. Достаточно по итогам строительства предоставить фото/видео дома, документы о его регистрации. Строительство дома и его регистрацию надо закончить за 3 года с момента получения средств на счет.

ВТБ

Какие условия для получения ипотеки?
Доступно строительство только с подрядчиком, которого предлагает сам ВТБ. Ипотеки для самостоятельного строительства нет, но, возможно, в перспективе нескольких месяцев такой инструмент появится.

Какие требования у банка?
Строительство надо завершить за год или два – зависит от персональных условий ипотеки.

Дом.РФ

Какие условия для получения ипотеки?
Доступно как строительство с подрядчиком, так и самостоятельно. При самостоятельном все средства выделяются траншами. Пользоваться можно услугами своих подрядчиков.

Какие требования у банка?
Потраченные средства надо подтверждать документами (например, накладными), а также фотографиями или видео. Сам дом надо построить за 12 месяцев, причем коробку и крышу надо закончить минимум за 8 месяцев – тогда банк сможет выдать последний транш на подведение коммуникаций. За 12 месяцев надо успеть и построить дом, и поставить его на учет.

Вывод

Ипотека на строительство частного дома – удобный инструмент для исполнения мечты. Она позволяет начать строительство в ближайшее время, не дожидаясь, пока будет скоплена крупная сумма. А учитывая неопределенность последних нескольких лет, это может быть решающим аргументом. Но если ошибиться в расчетах или переоценить свои силы, есть вероятность сильно переплатить.

Например, для льготной ипотеки банки ставят срок на завершение строительства и регистрацию дома 12 месяцев. Это очень небольшой срок даже для единого подрядчика, а при самостоятельном строительстве уложиться в такой срок очень сложно.

Если правильно рассчитать сметы на строительство, то, например, ипотека в ДомКлик сможет также покрыть некоторые расходы на благоустройство: озеленение, дорожки или даже забор.

Поэтому вывод один: все работы надо планировать заранее, чтобы к моменту поступления средств от банка все было готово к началу строительства.

post-return

Давайте-ка не теряться

Мы в Телеграм

Sewera – инженерные коммуникации и ландшафтное благоустройство для загородных домов и участков

Перейти
Sewera – инженерные коммуникации и ландшафтное благоустройство
			для
			загородных домов и
			участков
Про дом Про дом
Читать все статьи из рубрики ->