- 4 мин.
- 13.01 / ред. 14.01
На каких категориях земли можно строить дом, а на каких нет? Категории земли, виды использования и ПЗЗ – большой разбор
Друзья, сегодня хотим подробно разобраться с темой юридического статуса участков. По российскому законодательству далеко не везде можно строить частный дом: нужно, чтобы участок соответствовал сразу трем пунктам – категории земли, разрешенному виду использования и правилам землепользования и застройки.
В этой статье мы расскажем:
— Что это за термины?
— Где можно строить дом?
— Можно ли изменить категорию, вид использования или правила землепользования участка?
— Что будет, если их нарушить?
Материал подготовлен при поддержке юридического консультанта компании Sewera.

Из этой статьи вы узнаете:
- Что такое категория земли, виды разрешенного использования и правила землепользования и застройки?
- Какие категории и разрешенные виды использования позволяют строить частный дом?
- Как узнать категорию и вид заранее?
- Как изменить категорию и разрешенный вид использования участка?
- Что будет, если нарушить категорию, разрешенные виды использования или ПЗЗ?
- Вывод
Что такое категория земли, виды разрешенного использования и правила землепользования и застройки?
Сначала разберемся с категориями. Вся территория России поделена государством на семь категорий. По сути, это ключевая юридическая характеристика участков – от нее зависит не только то, что на нем можно делать, но и в принципе сможете ли вы его купить. Давайте их перечислим:
- Земля населенных пунктов;
- Сельскохозяйственные земли;
- Промышленные территории;
- Особо охраняемые территории и объекты;
- Лесной фонд;
- Водный фонд;
- Резервные земли (по сути, это участки, которым пока не назначили категорию).
Теперь разберемся с видами разрешенного использования. Допустим, есть участок в населенном пункте с категорией «Земли населенного пункта». На таком участке может быть расположено много чего. Например, на нем может стоять электростанция, торговый центр, перекресток или жилой дом. Это все части городской инфраструктуры, которые могут быть построены на земле с категорией «Земли населенного пункта». И то, какого типа объекты могут быть размещены на этом участке, определяются видом использования. Причем у каждого участка может быть минимум два вида использования: основной и вспомогательный. Например, основной вид использования – это жилая застройка, а вспомогательный – для ведения садовничества. Таким образом, на этом участке можно и дом построить и теплицу поставить.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) определяют уже местные власти каждого конкретного муниципалитета. Именно они определяют технические требования к участкам и объектам на них: например, какую часть участка может занимать дом, его высота, этажность и так далее. У каждого участка есть свой градостроительный план (ГПЗУ), который определяется в ПЗЗ.


Какие категории и разрешенные виды использования позволяют строить частный дом?
Категорий, на которых возможно строительство частного дома, две: земли населенного пункта и сельскохозяйственные земли. Но чтобы на этом участке действительно можно было построить дом, на нем также должен быть хотя бы один разрешенный вид использования, позволяющий разместить жилой дом. Всего таких видов пять:
- Жилая застройка;
- Для индивидуального жилого строительства;
- Для ведения личного подсобного хозяйства;
- Ведение садоводничества;
- Блокированная жилая застройка.
Важно: чаще всего под блокированной жилой застройкой имеются в виду таунхаусы, но могут быть и другие дома: главное, они должны быть во всю ширину участка и боковыми стенами образовывать непрерывную застройку с соседними домами. Это может ввести в заблуждение частного покупателя. С одной стороны, и жить и строить дом можно на этом участке, но вид «блокированная жилая застройка» не даст вам построить самостоятельный отдельностоящий жилой дом.
Как узнать категорию и вид заранее?
Конечно, перед тем как покупать участок надо заранее узнать все его юридические характеристики. Для этого можно использовать публичную кадастровую карту: либо самостоятельно на ней найти нужный вам участок, либо по кадастровому номеру. Вот ссылка: https://roscadastr.com/map. Там вы увидите и категорию земли, и разрешенные виды использования.
ПЗЗ надо смотреть на сайте муниципалитета и искать там свой участок. Либо, можно у муниципалитета получить план по конкретному участку. Он называется градостроительный план земельного участка и там указана вообще вся информация о требованиях, разрешениях, категориях и видах использования. Но получить его может только собственник участка.
Как изменить категорию и разрешенный вид использования участка?
Важно: мы рассмотрим изменение только с целью строительства частного дома.
Категорию лесного и рыбного фонда изменить практически невозможно. Но вот особо охраняемые, промышленные или резервные территории перевести в земли населенных пунктов может получиться.
Для этого надо собрать необходимые документы – заявление о смене категорий, подтверждение права собственности, документ подтверждающий личность. Подать их нужно в региональное правительство, а занимает рассмотрение в среднем до 15 дней. Чаще всего ответ положительный.
Разрешенный вид использования можно поменять только на тот, который предусмотрен вашим ПЗЗ. Если там есть один из видов, разрешающих строительство частного дома, то достаточно подать заявление в Росреестр. Пакет документов и сроки те же, что и в случае с категорией.
Таким образом, поменять категорию земли и вид разрешенного использования довольно просто. Гораздо сложнее дело обстоит с ПЗЗ.
Если в ПЗЗ нет нужного вида использования, то можно попытаться поменять и его. Чтобы его изменить, надо убедить органы власти в том, что в этом есть целесообразность, а потом дождаться пока все изменения пройдут через длинный бюрократический путь согласований. Вероятность успеха и сроки подобного мероприятия посчитать невозможно.
Важно: изменение категории и разрешенного вида использования участка скажется на кадастровой стоимости участка. А, соответственно, и на налоге на землю.
Что будет, если нарушить категорию, разрешенные виды использования или ПЗЗ?
Нарушить закон с категориями и видами можно тремя способами:
- Построить дом там, где категория и вид использования не дают такого права;
- Продолжительное время не строить дом там, где категория и вид использования включают строительство дома (да, это тоже нарушение закона);
- Построить дом, не соответствующий ПЗЗ
Если дом стоит на участке, где это запрещено, то в ближайшее время займитесь сменой категории и вида разрешенного использования. При правильно оформленной документации, все пройдет успешно и никаких санкций за это не последует.
Если у вас на участке разрешено строить дом, то вы обязаны начать его строить в течение 3-х лет. При этом не обязательно спешить за три года возвести дом: можно строиться и дольше, главное чтобы стройка действительно шла. Например, за первые три года поставить фундамент, потом забор и так далее. В таком случае государство не сочтет что вы используете землю нецелевым образом.
Если после покупки пустого участка под стройку вы не начали возводить дом за первые три года, то землю у вас могут изъять. Но до изъятия доходит редко, чаще суд начинает назначать штрафы – от 20 до 50 тыс. рублей или 1,5% от кадастровой стоимости участка, если она определена. И эти штрафы могут повторяться с разной периодичностью.
Если же дом не соответствует ПЗЗ, то вы обязаны его привести в соответствие с требованиями. Либо попытаться изменить ПЗЗ, но, как мы писали выше, никто не сможет гарантировать, что органы власти вас поддержат.
Вывод
Покупка участка – это один из важнейших шагов при строительстве дома, поэтому важно заранее уточнить все вопросы по его использованию.
Если это возможно, заранее через собственника запросите градостроительный план земельного участка — так вы сразу будете понимать свои возможности на будущем участке.
Если же вы прочитали статью и узнали, что у вас есть несоответствие по виду разрешенного использования, то не отчаивайтесь – подготовьте все необходимые документы и обратитесь в органы власти. Но сделать это лучше побыстрее, пока на несоответствие не обратили внимание сами власти.
Немного о нас:
Sewera — это компания полного цикла в сфере загородного благоустройства и инженерных услуг. У себя в соцсетях мы регулярно выкладываем лайфхаки, рекомендации, советы и большие разборы для тех, кто живет за городом или планирует.
Еще материалы на тему 👈




