Почему подорожали модульные дома: о причинах и прогнозах на будущее

Основные причины роста цен на модульные дома

Сергей Шевченко

Основатель и руководитель компании Секвойя Сервис и экс-руководитель сервисной службы ДубльДома. Сергей «варится» в модульной теме много лет, живёт за городом сам и помогает переехать другим, сопровождая в вопросах организации, контроля и приёмки работ, а также предоставляя дальнейшее сервисное обслуживание: от ремонта до самых разных мелких и регламентных работ.

Сергей: Рост цен на модульные дома и причины этого роста — темы наболевшие и актуальные. Но, прежде чем выразить свою точку зрения по этому вопросу, хочу определить рамки, в которых он будет рассматриваться.

Мы рассмотрим ситуацию, которая сложилась на модульном рынке с конца 2022 года и продолжается до сих пор. Мы не будем говорить об инфляции и общих понятных всем процессах. В фокусе нашего внимания два аспекта, которые, на мой взгляд, не так очевидны для широкой публики, но оказали существенное влияние на стоимость модульных домов. 

Это возросшие риски, с которыми производителям пришлось столкнуться, и, параллельно с этим, ажиотажный спрос. 

Возросшие риски производителей

Сергей: Ситуация в бизнесе стала крайне нестабильной. В таких условиях сложно строить долгосрочные планы, разрабатывать стратегии и работать с низкой маржой. Это время, когда «сегодня есть, а завтра нет», поэтому нужно действовать, пока есть возможность.

Все участники рынка — импортёры, экспортёры, поставщики сырья, производители материалов и домокомплектов — начали наращивать резервы и создавать «подушку безопасности», чтобы пережить трудные времена. 

«Стало очевидно, что текущий кризис не пройдёт легко и быстро. Это похоже на марафон, в котором выживет тот, кто понял условия, разработал стратегию на гонку и равномерно распределил ресурсы по всей дистанции».

Сергей: Это также повлияло на гибкость компаний. В такой инвестиционной среде сложно думать о чём-то ещё, кроме как о том, чтобы заработать, накопить и продержаться».

• Нестабильность рынка → компании создают «финансовую подушку»
• Стратегии выживания вместо развития  

Ажиотажный спрос

Загородная ипотека и появление рантье  

Сергей: Я хорошо помню, как всё начиналось. Тогда все настороженно относились к ипотеке, потому что покупка участка и строительство дома всегда считались обдуманными, серьёзными и выверенными решениями, к которым люди идут годами. И на первых порах ипотекой пользовались только те, кто по-настоящему осознанно подходил к переезду за город и приобретению загородной недвижимости. 

И это в целом понятно: городская инфраструктура во многом больше подходит для молодой семьи, чем загородная. Она проигрывает ей в удобстве, простоте, разнообразии, скорости и т.д. За городом иногда без машины вообще невозможно получить никакую услугу. Это не говоря уже о возможных проблемах с электричеством, интернетом, дорогами. 

Но вот грянул «ипотечный бум». Хватило искры, чтобы всё начало быстро-быстро разгораться. Эта искра — предприимчивые финансово грамотные граждане. Построив первый модульный дом для себя (может быть, действительно с целью переезда за город с семьей), они открыли, что на ипотеке можно зарабатывать. Взять 8 млн в ипотеку, уложиться при строительстве в 6 и оставить при себе 2 — вот такую схему позволяли реализовывать цены на модульные дома в то время. 

В итоге всё дошло до того, что люди стали строить на ипотечные деньги дома, даже если они им на самом деле были не нужны. Так стало появляться большое количество модульных домов в аренду и, соответственно, рантье, зарабатывающих на этой схеме. 

«Вместо реализации целей семейной ипотеки в виде окружённых детьми счастливых мам в загородных домах, появилось огромное количество мам-рантье, единственным ребёнком которых стал их арендный бизнес».

• Дешевизна модульных домов позволила зарабатывать на ипотеке
• Вместо подъёма демографии выросло число загородных рантье

Разгон производства и ситуационные производители 

Сергей: Крупные компании, которые до этого спокойно развивались, в итоге тоже подпали под ажиотажный спрос и вместо органического роста производства стали разгонять мощности — штамповать, штамповать и штамповать как можно больше домов. 

Без повышения цен производители просто не выдержали бы натиска. Они были перегружены, а открывать новые производства — огромный риск. Поэтому компании действовали так: повышали цены и откладывали в долгий ящик любое технологическое развитие, выжимая всё из того, что имели. 

Также на этом ажиотажном спросе родилось и множество ситуационных производителей, которые ещё вчера не имели никакого отношения к стройке. Они производили в большом объёме дома низкого качества и «ковали железо, пока горячо». Конечно, впоследствии бо́льшая часть из них закрылась, но, тем не менее, они успели наделать шуму и забрать на себя часть аудитории. 

«Нельзя отрицать пользу ипотеки. Это про вливание в экономику, про создание огромного количества рабочих мест на производстве и другие положительные стороны. Но мы сейчас говорим про нишевые вещи. И здесь, к сожалению, много минусов: некачественные дома, много людей, ставших жертвами экономических афер, много сомнительных объектов аренды, которые конкурируют с крупными высококлассными отелями и забирают у них клиентов и прибыль. Можно долго дискутировать о масштабах бедствия».  

• Производителям пришлось повысить цены, так как они не могли ответить на спрос
• Появилось много мелких недобросовестных застройщиков

Будущее рынка модульных домов

Концентрация рынка: в основном останутся крупные игроки

Сергей: Во-первых, мне кажется, что в ближайшее десятилетие в плане участников рынка мало что поменяется. Да, на ажиотажных бумах, пандемиях, ипотеках и других стимулах появляется много ситуационных игроков, но потом они неизбежно вымирают. А крупные игроки как были, так и остаются. 

У них для этого есть прочная технологическая база и отлаженные бизнес-процессы: настроены все системы, продажи, маркетинг. Этой инерции им достаточно, чтобы сохранять лидирующие позиции. 

«ДубльДом, HoltsovHouse, FL-Haus, ScoutHouse — это мастодонты, большие игроки, которые, как я убеждён, останутся на своих местах».

Уход от ипотечного бума и возврат к живым деньгам

Сергей: Что касается экономической ситуации, то ипотечный бум, я думаю, закончится. Так же, как и всё, что было ранее. Тогда мы вернемся к обычным рыночным условиям, где люди за свои собственные средства покупают участки, строят дома, приобретают дачи. И, как мне кажется, у многих жителей нашей страны достаточно возможностей, чтобы своими силами переехать за город. 

Господдержки либо закончатся совсем, либо станут очень адресными и жёсткими. Это мы и наблюдаем  уже сейчас. Банки берут проценты, ипотека становится не такой выгодной. К тому же, с теми ценами, что есть сейчас, ипотеки просто элементарно недостаточно, чтобы приобрести нормальный качественный дом для полноценного проживания семьи. Либо это, скажем так, крайне сложно.

«Я не считаю, что без ипотеки загородный рынок встанет. Как раз наоборот, я уверен, что можно спокойно расти и развиваться без таких вот рывков. Шаг за шагом, улучшая технологии, а не штампуя, как горячие пирожки, как можно больше, в попытках ответить на ажиотажный спрос».

Сергей: Вот поэтому я жду скорейшего возвращения спокойного, понятного и ожидаемого рынка, где реальные люди с реальными живыми деньгами покупают, а компании борются за них, соревнуясь в технологиях, сервисе и маркетинге, а не в том, кто быстрее и больше произведёт домов». 

Ужесточение норм, развитие технологий и конкурентной среды

Сергей: Рынок становится более цивилизованным. Потому что с приходом больших государственных денег и крупных инвестиционных частных проектов появилась и необходимость в правилах. 

Самостроя будет всё меньше, а крупных игроков — всё больше, потому что чем рынок понятнее и цивилизованнее, тем интереснее он для успешных компаний. 

В общем, загородный рынок ждёт масштабирование и развитие во всех отношениях, в том числе и инфраструктурное. Я думаю, что потребитель от этого только выиграет. Да, станет дороже, но уровень качества и безопасности тоже пропорционально возрастёт.

Под качеством я имею в виду инфраструктуру. Уже нельзя будет создать просто посёлок в поле. Необходимо будет обеспечить его подъездными дорогами, качественной электроэнергией, поликлиниками, детскими садами, магазинами и тому подобным. Я надеюсь, что в ближайшее время всем этим будут активно заниматься, потому что такой подход даст массу возможностей и перспектив. 

«И, конечно, я думаю, что впредь государство будет очень аккуратно выделять поддержку. Потому что последний опыт в итоге негативно повлиял на общую инфляцию, которая сильнее бьёт по гражданам, чем отсутствие семейной ипотеки».

Умные дома по стоку

Сергей: Всё большее появление в загородных домах в целом и в модульных в частности умных устройств — это устойчивый хороший тренд, пик которого мы ещё увидим. 

Пока что люди приобретают дома и потом сами их дорабатывают, но, мне кажется, в ближайшем будущем мы придём к тому, что все дома будут оснащены умными устройствами по стоку. Этот переход мы наблюдаем уже сейчас, например, в части систем безопасности Думаю, вскоре к этому добавятся и охранные системы, и видеонаблюдение, и управление светом и тому подобное. 

• Уход от ипотечного бума: возврат к «живым» деньгам покупателей 
• Концентрация рынка: останутся только крупные игроки
• Регуляция: ужесточение норм, борьба с самостроем 
• Технологии: рост спроса на умные дома  

Рекомендации будущим покупателям модульных домов

Осознанность и бета-тест перед покупкой

Сергей: Как я могу судить по своему опыту, загородная жизнь многими людьми очень романтизирована, и их красивые мечты и фантазии часто разбиваются о реальность. И тогда они либо продают свою недвижимость, либо перевозят  туда родителей, отдают, меняются местами, в общем, — разочаровываются и возвращаются на круги своя. Поэтому моя рекомендация в первую очередь заключается в том, чтобы подходить к загородной жизни более взвешенно. 

Однозначно нужно какое-то время пожить в реальных условиях. В арендованном доме, например. Не только в выходные, не тогда, когда к вам приезжают друзья и вы устраиваете праздник с шашлыками. А вот когда вы добираетесь на машине до всех необходимых вам мест, когда каждый день чистите снег, когда дождь затапливает участок, когда нужно постоянно обслуживать свой дом, когда электричество отключают, когда пропадает интернет, когда не очень повезло с соседями и так далее, и так далее. 

«Более осознанный подход к переезду за город станет основой более осознанных и выверенных действий как в приобретении земельного участка, так на последующих этапах».

Работа с квалифицированными специалистами

Сергей: Вторая моя рекомендация — всё, начиная с выбора участка, должно происходить, как я считаю, при содействии профессионалов. 

Сейчас земля дорогая, строиться дорого, каждая ошибка — это стресс, переплаты и возможные проблемы на долгие годы вперёд. Профессионалам можно и нужно доверять. И это не стоит каких-то баснословных денег. 

Кстати, Секвойя Сервис и Sewera — это как раз-таки те компании, которые помогают людям переехать за город и оказывают им полное инженерное сопровождение. Путь к комфортной жизни в своём доме лежит через экспертов, которые проведут вас за ручку по всему этому тернистому лесу. 

• Попробуйте перед покупкой: поживите в арендованном загородном доме 
• Работайте с профессионалами: от выбора участка до строительства
• Не торопитесь: загородная жизнь требует осознанности

Подведём итоги

• Рост цен — не случайность, а следствие ажиотажа и экономических рисков 
• Ипотечный бум исказил рынок, но ситуация стабилизируется
• Будущее — за технологиями и качеством, а не за массовой штамповкой
• Ключ к успеху — осознанный подход и помощь профессионалов

Сергей: В завершение хочу сказать: если вы всё обдумали и приняли решение, — не бойтесь. Путь к мечте всегда начинается с первого шага. Вокруг вас много людей, готовых помочь. Есть также компании, которые предоставляют бесплатные консультации.

Не стесняйтесь обращаться за помощью и двигаться вперёд. Главное — не торопиться. Загородная жизнь — это не только конечный результат, но и процесс создания уютного дома. Этот процесс начинается с первых шагов: выбора участка, поиска подрядчиков, разрешения споров.

Сергей призывает наслаждаться каждым моментом, благодарить за возможности, радоваться трудностям и улыбаться. А мы — редакция — присоединяемся к этим пожеланиям! 

До встречи в новых статьях!